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财经观察家 | 冯科:限价房变共有产权房,政府貌似看涨房价

2018-05-15 11:01
导读【核心观点】1、共有产权房试图减弱炒作房产。但从它的根本金融立场来看,政府貌似看涨期权买入者。2、中国现在面临着很多问题和挑战,都跟投资渠道不足有关系,我们的资本市场表现非常之差。3、要从尊重市...

【核心观点】

1、共有产权房试图减弱炒作房产。但从它的根本金融立场来看,政府貌似看涨期权买入者。

2、中国现在面临着很多问题和挑战,都跟投资渠道不足有关系,我们的资本市场表现非常之差。

3、要从尊重市场经济中产权人利益的角度出发适当引导,不能为了严控房价就不惜出更严厉的措施。

4、应该想办法疏导投资的需求,比如说尽快推动房地产投资信托机制。

大家好,我是北京大学经济学院副教授,博士生导师冯科。今天我们再一起来讨论一下共有产权房。

【新闻背景】

5月7日,北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。意见要求,限价房项目的销售限价与周边市场评估价作出对比,价差比低于15%时,项目将由开发商直接作为商品房销售;价差比不低于15%时,将收购转化为共有产权住房。购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权转化为北京市保障房中心代持的政府产权份额。比如,评估价为1000万元的房子,如果限价低于850万元,就将收购为共有产权房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。市保障房中心收购限房价项目时,要在购房合同开始网签之日起十个月内向开发商付清全部收购款。

房地产目前成为我们一个非常大的问题。我们也出了很多的措施,包括限价限购、限售限贷。当中也有一些合理的不合理的,我们等待它的长效机制出来。其中比如说有一些不合理的,比如说你限售,对吧?你限制了产权人的交易权利。像海南岛,如果它是个自由的贸易区,如果你限制它某一类资产的交易的话,它又违背了自由贸易区的本性。所以我们整个房地产政策,它的着力点是避免中国陷入一个大的房地产泡沫,而最终至于崩溃。这些措施尽管有一些不太合理,但也是无奈之举。

政府的这种干预跟民众的这种博弈针锋相对,所以你不让他炒,他就非要去炒。所以我们看到尽管我们采取了很严厉的调控措施,全国的市场一、二线市场控制住了以后,三四线市场起来了,很多地方居然没有房子可卖,甚至有一些二线城市的房价,很快的时间,很短的时间,从八九千到了四五万。所以我们在不断地探讨新的房地产调控的工具。

北京市推出限价房、共有产权房也是一次有益的探索。也就说,如果限价和市场价价差在15%的话,会变成政府收储的住房,然后按照价差的比例,购房人和政府各占一部分,并且对它的交易权利进行限制,办完房产证以后要五年后才能够进行交易。而且必须是获得完整产权以后才能进行交易。

对于共有产权住房的申请条件,我们一看是针对购买力受约束的刚需家庭作出规定的。我们看到这里面有四条:第一条是单身家庭申请人要年满30周岁。第二条的话是已婚家庭,申请人应该具有完全的民事能力,他的家庭成员应该包括夫妻双方及未成年的子女。第三条是申请家庭应该符合本市住房的限购条件。第四条是申请家庭名下均无住房。除此之外,好像还对婚姻状况也做了一些规定。这里面好像是有离婚的要满三年以后,这个条件才能申请。所以整个申请条件的约束是比较严格的。

不可以申请共有产权房的也有四个条件。比如说申请的家庭已经签订了住房购买合同,或者是征收安置补偿协议,这是处于排除的。第二个是申请家庭有住房转出记录的,或者他是为了申请共有产权房,就把自己房子卖掉了,这也是不可以的。第三个就是有住房的夫妇离异后单独提出申请的。我刚才也提到了申请的时点,要距离离婚的年限要满三年,不满三年是不会受理的。避免因为市场上可能很多人会利用假离婚,来享受公共政策的这种补贴或者扶持。第四点,申请人家庭有违法建筑行为,申请时未将违法建筑物构件设施拆除的。这里面也是规定了,是吧?无房者,特别我们郊区农村的,是吧?你不能够乱搭乱建。

【新闻背景】

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示,限房价项目销售时与周边商品房价差较大时,一些投资投机客必然对较大的获利空间趋之若鹜,该政策可扼制炒房,确保限房价项目住房是用来住的。但有专家认为,本来购房者可以购买全部产权的限价房,但销售时出现的价差却变成了政府持有的产权,购房者花同样的钱却只能购买部分产权。政府是否在与民争利?此外,限价房项目与周边商品房的价差,政府拥有了产权,是否会带来政府推动房价上涨的动力,并成为变相托市?有房企人士认为,这一方式的行政色彩过于浓厚,扭曲了价格信号。在地价、房价、产权比例都被限定的情况下,“开发商没什么可以做的,完全变成建筑承包商”,且为了保证项目盈利,会“想办法控制成本”。

这种设计是否合理,我们可以争论。在设计当中,容易从金融的角度看,政府好像是一个买入看涨期权的执行者,也就是说,我们过去说对限价房采取的形式直接就按照一个价格优惠的卖给了购房人,购房人后来就享受了住房上升的收益,政府要你给共有产权,是不想让你独享上升的、房价上升的部分,然后从而来减弱你炒作房产的这种动机。但是从它的根本金融立场来看,政府也貌似是一个买入看涨期权。

其实也许会有更好的方法去解决这个问题。比如说我们在传统的高校的住房分配体制里面,对吧?如果市场价是8万块钱,卖给高校的老师是3万块。但是如果这个老师要离开高校,或者说他要出让,只能按照原价卖回给学校。但是给予完整的无期限的使用权给了这个老师,他的子女也可以继承。像这种形式就比较简单,可以避免一些纠纷。也就说我们政府有没有考虑过共有产权房,经历过一代人两代人三代人的时候,当继承人的人数增加的时候,怎么样去分产权?这也是一个非常头疼的事情。

所以我们认为出台这个方案越简单越好。就说,你干脆定一个比例,类似于这种高校的教师的分房一样,对吧?就说房价如果是1000万,你刚需的符合资格的有困难的人,你拿500万或600万来购买,购买以后这个产权、使用权永久归你。但是只要你出售,不管你家里出现什么经济状况,或者是要出国,或者家里有人生病,你要拿回这笔钱,你只能卖回给政府,只能按照原价,最多再加上同期的存款利率返给你。如果你的收入条件没有发生变化,你可以一直使用下去。如果你的收入条件发生变化了,比如说你从一个比较困难的人变成是一个相对富裕的人,我们设入一个收入线,你可以去买别的商品房,但是你前提是要把商品房按照原价加一定利息售回给政府。

或者你不愿意售回给政府,你仍然可以使用,但是你不能买其他的商品房。如果你的收入超过了政府补贴的人群的位置,我们可以看他个人所得税,五年以后政府应该向共有产权者收取一定的租金,这相当于说这一百平米里面假说是90平米,六九五十四是吧?如果是你拿了六成,54平米是你自己的,其余平米是政府的,政府按照指导价按照一个公租房的价格,可以跟你收取租金,是吧?这种处理方式是比较简洁的,避免了很多纠纷,而且它政策非常清晰,没有中间太多的这种争议。或者说是这种控制,所以我认为就说要做一个限价房或者是共有产权的房,应该本着一个朴素的道理,就是越简单,规则越明了,越清晰越好。

中国现在面临着很多问题和挑战,都跟投资渠道不足有关系。我们的资本市场表现非常的差。比如说我们讲2015、2016年的股灾导致了大量的小散户的资产的损失。2017、2018年由于股权质押的存在,导致了很多大股东的崩溃。中国的股票市场已经形成了指数背离,上证50的股票在3300点以上,其余的股票在2200点以下,比股灾的时候还要低迷。所以广大的股民或者说我们的投资者是不敢去碰资本市场。中国的资本市场的投资性也在丧失,这样的话使得更多的热钱会涌向房地产市场。使得投资调控越严厉,房地产的炒作氛围却越高涨,出现了一个背离,这个背离又导致更严厉的调控措施出来,这种结果绝对不是一个好的方向。所以我们应该考虑适当的恢复股票市场的投资性。

同时,对吧?然后我们要梳理我们现在的房地产的政策,要从尊重市场经济中产权人利益的角度出发,对吧?适当的做一些引导,对吧?我们不能说是为了严控房价,我们就不惜出更严厉的措施,可能会把对市场的伤害会很深刻。对吧?我们也应该考虑允许在一定条件下,投资需求得到什么样的满足。住房需求,我们有住房需求的够办法去解决。

我们也要疏导投资的需求,比如说我们要尽快推动房地产投资信托机制。你可以,投资者你可以不用购买住房,通过购买住房房地产基金去实现你的投资的增值,对吧?就说有很多形式来转换疏导这一笔急需要投资增值的这种资金,像洪水猛兽一样,我们国家的闲散资金,居民的余财是非常的庞大的。所以我们讲不仅仅要共有产权,还应该有更多的措施被考虑到来精细化我们的整个房地产调控。我们在长期政策过渡期间,它会有很长的一段时间,会出现短期政策长期化,所以我认为这个阶段只要我们提出限价,或者共有产权,都是积极的一种探索,我们需要更丰富的这种政策调控体系,也需要在过渡阶段不断地去完善这些政策体系。这样的话才使得我们中国的房地产市场和金融投资市场更加健康的发展。

(来源:一股清泉文化传媒)

责任编辑:hes
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