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财经观察家 | 冯科:广东推共有产权房,能否降房价?

2018-09-26 21:04
导读【核心观点】1、全球领域里经济适用房的销售比较难甄别人群,这里面有个柠檬问题,就是信息不对称,政府很难判断:是否把经济适用房正确地卖给了有需要的、收入不高的人。2、共有产权房它实际上是政府对于工...

【核心观点】

1、全球领域里经济适用房的销售比较难甄别人群,这里面有个柠檬问题,就是信息不对称,政府很难判断:是否把经济适用房正确地卖给了有需要的、收入不高的人。

2、共有产权房它实际上是政府对于工薪阶层、夹心阶层、中产阶级,对购房有预算压力的人,提供五年的无息贷款。

3、不能让已经改善经济条件的人长久享受共有产权房的福利,如果他改善了,就应该退出,把份额卖给有需要的人,政策要考虑这一点。

4、从经济学的理论来看,如果政府提供了更便宜的、有免息贷款的住房,肯定会对市场产生冲击。但共有产权房供给很有限,目前对市场的冲击是平稳的。

5、对于收入偏低的人群,用廉租房的形式解决比较合适。

大家好,欢迎来到《财经观察家》,我是北京大学经济学院金融系副教授冯科。今天我们的话题主要是讨论共有产权房。

【新闻背景】

近日,广东省住建厅公布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》,并向社会征求意见。根据《征求意见稿》,共有产权住房应以建筑面积90平方米以下的中小套型为主。

每户家庭只能购买一套共有产权住房,并享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务。买房人的产权份额原则上不低于50%,其余部分为政府等供应主体所有。

在产权转让上,满足购买共有产权住房不少于10年等条件,买房人可购买其余产权,住房性质转变为商品住房。满足购买共有产权住房不少于5年等条件的,允许承购人转让。不满5年的,不得转让。

9月11号的下午,广东省住建厅出台了一个政策,推进共有住房发展的指导意见。这个意见就是将90平米以下的住房,每户家庭对于无房户来讲可以每人购买一套,并且享有同商品房同等的落户、入学的这种公共服务。

这个政策出台也是在继北京、上海以后的一个新的政策的一种出台,让我们看到了一个比较简洁明了、具有操作性的一个政策。

所谓的共有产权是由政府提供政策支持、建设单位开发建设,然后价格低于同地段同品质的商品房的价格,但是它有限制处分的权利,政府与购房者是共有产权。

历史演变来看,实际上是政府给购房人一定的无息贷款,必须五年内不能转让,五年以后,购房人、承购人可以按照原价购买政府的另外一部分。如果是从这个性质来看,它看成是政府对购房人的这种无息贷款。

另外一方面就是说,五年后他要卖掉的话,那也限制了它的权利,它可以按照市场价卖掉,可以也是按照商品房去处置。这是一个比较市场化的操作。

我们为什么说要有这样的市场化操作呢?在一般的市场上,比如在香港这市场上有居屋和公屋,我们讲的就是经济适用房和廉租房。但为什么会出来共有产权房?原因就是在全球领域里面经济适用房的销售,比较难甄别人群,是比较困难的。

这里面有个柠檬问题,就是信息不对称,政府很难判断:是否把经济适用房正确地卖给了有需要的人,而且是收入不高的人?甄别人群在全球都是一个非常困难的一个工作,不仅仅是中国,全世界都是一样。

在销售出去的房产,你再回拿来回收,在法律操作上是很困难,但是出租的廉租房不存在这个问题,因为廉租房面积比较小,比如说40到60平米,条件比较差,所以没有真正的富人愿意住在廉租房里。

这个比较好查,它也不能转租。因为是租、它不是售,它就没有什么可套利的地方。发现了柠檬问题以后,全球开始调整思路,就在出售这种经济适用房的时候,宁可政府采取无息贷款去支持,按照接近商品房的价格,来处理这个问题。我想这是一个比较巧妙的,也是比较好的一个政策。

当然有的人说,有一些人就买不到经济适用房了,对吧?但是因为经济适用房市场上的柠檬问题太严重了。所以就说低收入人群怎么办?应该把低收入人群转到廉租房上面。廉租房以后也可以考虑配套政策,我们叫做长租转售。

比如说你租了五年以上、十年以上,你如果有具备经济能力可以买这个廉租房了,前面的租金可以折算、抵扣作为房价,你交余款就可以。

这样的话就是在全球市场上,在居者有其屋的政策指导下,不管是经济适用房的销售,还是这种廉租房的出租,我们都要防止公共的利益被一些不符合条件的人攫取,所以才想出这样的一些办法。

那么共有产权房,当然它面积不能太大,对吧?还是以安居为主。90平米我觉得已经非常好了。他当然要因为就是满足在城市里面无房一族的这种需要,所以这些人大部分都是中产阶级或者工薪阶层。

他们要上班上学,所以要选址在交通比较便利、公共配套比较完善的地方,那么至于资格的话,当然就是无房户了,如果你拥有N套住房,或者你过去卖出过住房,或者你已经拥有比较好的住房条件的,当然是不能够享受这个政策,是吧?政府提供这个政策就是要消弥城市里面无房户的焦虑,在房价日渐高涨的情况下,价格的话政府会适当的优惠。

按照我们的经验看到的,很多城市推出来都要比同等的地段的同品质的商品房低30%左右的价格,开发商是限制了一个利润在里边。开发建设的单位也可以根据均价结合朝向,做一些价格的适度的变化,所以整体上它的价格的是比较市场化的。

至于份额的话,政府最高的份额达到50%,当然你个人如果有支付能力的话,你不需要,对吧?你就可以递减。你说政府占30%也可以。

当然一般如果是执行困难的家庭,最高能获得政府五成的支持,我们把它的本质一言以蔽之,就说共有产权房它实际上是政府对于工薪阶层、夹心阶层、中产阶级,对购房有预算压力的人,提供五年的无息的贷款。

我觉得很少人五年后会卖掉房子,他会想办法五年后去还政府的无息贷款,然后最终拥有一个完整产权的自己的房子。当然有的人可能会用更长的时间去还,这样的话就是要取决于他是否要考虑还了钱以后再出售,再换更好的房子,对吧?

一般最短的期限是五年,超过五年,当然对于持有人是更有利的,因为你拿到一笔是长期无息的贷款。至于这一条有没有规定,就是说超过多少年应该怎么办,对吧?我觉得政府可能还要考虑得仔细一点。

就是说如果你的经济状况,是不是十年后要参与评估?如果你能购买商品房的,政府可能会适当对于共有产权部分,按照廉租房的价格适当的收取一点租金,但是就说也不能成为一些已经改善掉的人这种去长久享受的福利。如果他改善了,他就应该退出。退出的话把份额卖给有需要的人,对吧?我觉得这也是一个未来的政策里面要考虑。

【新闻背景】

在中国,2007年淮安在全国首推“共有产权住房”,上海于2009年启动共有产权保障房的建设项目,2014年国务院政府工作报告中正式提出要增加共有产权住房供应,北京、上海等六个城市为共有产权住房试点城市。

2017年9月,北京首个共有产权住房项目——朝阳区锦都家园完成摇号,超过12万户家庭竞逐427套房源,销售均价22000元/平方米,单套住房的购房人产权份额比例为50%。

购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。取得不动产权证满5年的购房人,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

政府也许是从开发商压榨了一点利润,然后在地价上,然后他做了一部分让利,然后也许它最后真正拿出的钱没有50%,这都不要紧,是吧?

因为政府只要它投入了资源,资源我们也是可以看成是它投入的钱,不能够说一定要实实在在的拿出多少钱,只要这个是符合市场规律,比市场价格低30%,然后政府确实拿钱来认购,把50%了,我想这不管是用什么形式,用土地让利、折算都可以,反正政府只要是使用它的政府资源来支持这个事情,我觉得都是合理的。

我们再看香港大量的推出居者有其屋,就是经济适用房,还有廉租房的情形下,它是出现过一段时间的房价下降,那么后来是因为有外面的购买力,比如说来自大陆的购买力要把它推高,那么它现在又出现税收来限制外来的购买力,大陆的人来购买,要加30%的税。

所以它的每一个阶段的市场推动是不一样的。其实从经济学的理论来看,如果政府提供了更便宜的,而且又有免息贷款的住房,肯定会对市场产生冲击,不应该形成房价还会继续上涨的这种结论。大家注意,这是城市每一个无房户都是可以申请的,所以它对市场的冲击压力,我认为是还是有的。

也有人怀疑能不能有效地抑制房价,从大的趋势上看,我们刚才也讨论过了,对吧?如果供给量够的话,它对市场是会产生、价格会产生冲击力,它至少改变了居民的预期,不会那么焦虑了,没有焦虑的情绪弥漫在市场上的话,如果大家觉得有机会中签,可能会去想准备去买商品房的人会减少,它至少是不会造成房价是上涨的。

当然下跌也不一定会,因为从目前来看,中签的比率还是很低的,整个共有产权房在房地产市场的供给的份额是很有限的,目前来看的话,我觉得对市场的冲击是平稳的。

北京的首个共有产权住房的项目超过12万户家庭申请,只有427套房源,对吧?中签比率是比较低的,只有0.35%,是吧?这确实是个矛盾,政府要加大供地的力度,是吧?加大投入去做。

那么做这个的话,我们也可以学习香港政府,做领汇基金,就把做成的经济适用房底下的地下停车库和商业物业出租,形成一个固定的投资回报率,去发行一个领汇基金,要使得这个基金滚动能形成一些新的经济适用房、廉租房的这种房源,就是说我们要借鉴、要利用金融市场去把这个份额做大,提高抽签比例。

确实它可能没有照顾到中低收入人群的购买需求,它可能还是要具备有一定条件的中产阶级以上的夹心阶层,就收入条件还算相对好的人才能买得起。那么当然了,我们刚才也讲了柠檬问题,对吧?如果你一定要去甄别,让最低收入的人群也去买房子的话,恐怕是很难操作。

对于收入偏低的人群,用廉租房的形式解决是比较合适的,所以我觉得共有产权房它的实现形式,它是应对了这种这么多年的这种经验教训,特别是对过去一段时间把经济适用房卖给了不恰当的人这种现象,那么是做了有益的调整。

(来源:一股清泉文化传媒)

责任编辑:lvg

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