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拆解融创中国资金链:近700亿大手笔投资背后 不断“借新还旧”

2019-04-25 09:10
导读3月份以来的楼市回暖似乎给了开发商信心,土地市场又开始热闹了。4月23日,房企“四巨头”之一融创中国(1918.HK)在武汉斥资152亿元拿下4宗地块,震惊业内。就在一个月前,融创中国董事长孙宏...

3月份以来的楼市回暖似乎给了开发商信心,土地市场又开始热闹了。

4月23日,房企“四巨头”之一融创中国(1918.HK)在武汉斥资152亿元拿下4宗地块,震惊业内。

就在一个月前,融创中国董事长孙宏斌在业绩会上表态,“拿地要非常小心”。但融创的大手笔还不仅如此。据中原地产统计,今年截至目前,融创拿地金额已达565亿,位居房企第一;若加上收购泛海项目,则达到了690亿。

今年前3月融创的销售额近800亿,预计前4月可过千亿,以此计算,即使本月不再拿地,融创的投资金额与销售金额之比也接近80%。另据记者查阅2018年四巨头财报发现,融创是四巨头和超级房企中少见的净负债率超过100%的公司,达149%。

持续巨额的投资和收购资金从哪来?翻开融创的财报,一边是几何式增长的销售,一边是不断的借新还旧,在掌舵人孙宏斌带领下,融创以具有挑战性的杠杆平衡术,奔走在土地和销售市场间。

巨额投资频现

4月23日,武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地,其中,有4宗均被融创拿下,总金额152亿,溢价率最高的一宗为24%。

其中两幅起价分别为70亿元、38.5亿元的地块,由融创以底价拿下。第三幅位于汉阳区的P(2019)033号居住用地,最终由融创以41亿元竞得,楼面地价10250元/平方米,溢价率为24%。此外,位于江夏区的P(2019)029号商服用地,也由融创以2.86亿元竞得,楼面地价1482.22元/平方米,溢价率19%。

这已是融创今年第二次的超百亿投资。融创不只关注一手土地市场,更关注收购机会。

今年1月21日,融创公告,以125.53亿元人民币收购上海泛海建设公司100%股权,后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。

根据公告,收购后融创获得北京和上海核心位置的优质地块,进一步巩固提升其在一线城市的市场份额和战略优势;泛海则降低了负债规模,缓解资金压力,推动公司深入转型。

据中原地产研究中心统计,截至日前,全国已经有21家房企年内拿地过百亿。其中,融创拿地数量已经接近80宗,总金额高达565亿,排名第一。

资金从何而来?

短短三个多月砸出大笔钱投资,融创的资金从何而来?

“我们刚刚做了三笔融创的资金信托,但只有几个亿,”4月24日,一位信托公司负责人表示,融创有抵押的地产信托收益率在10%左右,“他们也想把融资成本降下来,最近也在通过私募去融资。”

所谓私募结合地产融资,今年1月,歌斐资产与融创中国签约,拟以地产基金形式收购融创中国在上海的一个内环综合体项目。

从传统的房企融资渠道来看,融创已“备足弹药”。

一是从销售回款,2019年一季度,融创累计实现合同销售金额约798.7亿元,同比增长11%。二是不断借新还旧,今年以来,融创已公告拟发行21.5亿美元的优先票据,用于现有债务再融资。

就在4月23日,融创向上交所申请发行80亿元“小公募”类别公司债,上交所已受理该发债申请,募集资金用途拟用于偿还公司债券。

根据融创公告,融创167.1亿元公司债中,将于2019年回售行权日到期的公司债有82亿元,其中5月、6月分别有27亿元、23亿元公司债的回售行权日到期。

对于该笔债券,融创在该公告中称,存续的公司债券对已持有公司债券的投资者没有吸引力。新发行公司债券有利于发行主体更好、更有效的对其资产负债进行匹配及管理,优化负债期限结构。

目前,地产债券融资有向境内转移的迹象。一位地产融资人士表示,下半年,地产企业融资可能会有所调节,房企今年借新还旧的压力比较大。地产企业在境外发债,并不太担心利率,因为期限一般较短,多在一年以内,短期的汇兑风险比较小。房企更关注的是融资效率和融资成本。

就融资成本而言,4月24日一位曾承销融创等地产美元债的香港投行人士表示,融创的发行利率属于“不温不火”。境内外对房地产的风险定价实际上有所不同。对于一、二线城市为主的土地储备,一般来说风险还算比较稳定。目前从票息情况来看,今年一季度地产美元债发行利率在7%-12%之间,评级不同发债利率有所不同,每一个评级大概20bps的差距。

杠杆平衡术

自2016年-2018年,融创的资产负债率分别为86.71%、91.90%及89.81%。

资产负债率较高,其背后是融创快速增长的资产规模,2015年末,融创资产规模仅为1555.09亿元,2016年末已增加至2931.83亿元;2017年资产规模环比翻倍,达6231.02亿元;2018年末资产规模为7166.60亿元。由于扩张较快,融创的净负债率大幅提升,2017年为202%,2018年末虽降至149%,但在业内仍数高位。

截至2018年末,融创净资产为705.90亿元,上年末借款金额1927.52亿元。到2019年3月,融创借款金额达2269.64亿元,较上年末新增342.12亿元,累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%,达48%。今年4月8日,融创发布的未经审计的数据显示,一季度借款新增342亿元,新增借款占上年末净资产的48%。

新增融资大幅增加的情况下,如何保持杠杆率不突增?一个原因是股票解除质押。

根据港交所披露权益,此前2016年11月,孙宏斌通过Sunac International Investment Holdings Ltd将持约15.90亿股融创中国股票质押给平安银行。今年4月11日,该15.90亿股股票,已解除质押。

华创证券的一份报告认为,融创的策略是,深耕一二线,以逆周期扩张策略,在2015-2017年逆势加杠杆扩张,并借以并购扩张,利于实现快周转及高毛利率。

4月24日,香港知名房地产金融分析人士黄立冲认为,从整体来看,融创大幅投资买地,资金链在不断拉紧,杠杆也在不断提高,债务违约的风险加大;不排除公司有后续的战略布局和风险防控。

(来源:21世纪经济报道)

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