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财经观察家 |袁钢明:房贷持续收紧 楼市开启下行通道?

2019-08-22 18:01
导读【核心观点】 1、房地产市场现在到了一个新的变化点,如果单看房子的实际销售情况,已经变冷下降了,虽然销售额是上升的,但是这种上升跟以前相比,也大幅度下落了。 2、房地产投资的增长速度并没有像房产销售下降地明显,还是保持在10%,当然这个10%跟国家的投资固定资产投资相比,还是很高的。

【核心观点】

1、房地产市场现在到了一个新的变化点,如果单看房子的实际销售情况,已经变冷下降了,虽然销售额是上升的,但是这种上升跟以前相比,也大幅度下落了。

2、房地产投资的增长速度并没有像房产销售下降地明显,还是保持在10%,当然这个10%跟国家的投资固定资产投资相比,还是很高的。

3、我们看到七十个大中城市中,一线城市的环比价格有点下落了。

4、二手房更加敏感,它更是跟着市场走,所以我们从二手房价的变化中观察到,现在房地产市场还处在一个不稳定的状态中。

5、7月31号,政治局提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,就是不能再用短期刺激房地产的做法来刺激经济回升了。

6、现在房地产销售的下降也造成地方财政出售土地收入增长速度的下落,现在购地的面积的增长速度也在下降。

7、现在房产贷款已经下落到了17.1%了,这就表明房地产贷款的金融政策或者贷款政策开始紧缩了。

8、我们的房价要调整到一个合理的状态下,没有大起大落,是平稳发展的这样一种变化幅度,这就是我们政策趋向的主要目标。

欢迎来到《财经观察家》,我是 清华大学中国经济思想与实践研究院研究员、教授袁钢明 ,今天我们谈一下房地产。

【新闻背景】

国家统计局数据显示:1—7月份,全国房地产开发投资同比增长10.6%,已持续四个月回落;开发企业土地购置面积与新开工面积同比增速均呈现下滑。从房价同比涨速来看,各线城市涨幅全线回落。

7月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%,较6月份回落0.1个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%,涨幅分别回落0.7和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%,涨幅分别回落0.7和0.8个百分点。

我们中国的房地产近十多年来,房价高涨不落直线上涨,那么最近又发生了一些变化,这些年房价的涨幅下落了,但是现在到了一个新的一个变化点了。那么统计局,它主要发布的先是商品房的销售面积和销售额,为什么呢?

因为销售面积和销售额的这个销售的变化的情况直接和房价密切相关。就是说,如果说单看房子的实际的销售情况来说,已经变冷,变成下降了,而销售额是上升的,但是这种上升的情况跟以前相比,也大幅度下落了。

以前大家看,2018年一到七月份的时候,房地产商品房销售额是在14.4%,那么现在已经下落到了大概一大半了,现在下落到了6.2%,有的时候都下落到了2.8%了,也就是去年的时候。整个从商品房的销售额和商品房的销售面积来看,都出现了大幅度的下落,这就表明现在房地产的温度或者是热度已经没有以前那么高了。

大家看投资的增长速度并没有像房地产销售下降的那么明显,还在保持在一个相对中等的水平上,也就是保持在10%。

当然这个10%跟整个国家的投资,固定资产投资相比还是很高的,整个国家的固定资产投资现在大概是5%到6%的样子上,而现在房产开发投资还在10%。所以房地产整个来说,在全部的整个宏观经济中,它是(在)各方面的投资增长速度仍然是最快的。

那么房地产投资增长比较快,还跟房地产的销售或者房地产自己本身的房产企业的资金的来源有关。房产资金在整个国家其它各个方面的投资来看,房地产资金的到位情况还是比别的方面要好,但是相对与以前来说也在下落,现在已经到了7%,以前的时候要比这高得多。

这个是房地产的这个新建商品房房价的同比,大家看到这数字里头上涨的最高的就是一线城市。现在最右端的,2019年的六月份到七月份的时候的变化。大家看绿色的线,或者是这个黄色的线,或者是蓝色的线,这都是三四线城市和全国的房价城市,它的涨幅都比一线城市的红色的线要高。

过去,大家看大家在2017年以前的时候,蓝色的线、绿色的线、黄色的线,也就是三四线城市的房价的涨幅要低于红色的线,也就是一线城市。所以那个时候可以称的上是一种房地产房价的分化的变化,而现在不是这样了。

现在一线城市上涨,三四线城市就跟着涨,而且最后它还后来者居上,涨幅还超过了一线城市,所以现在变成了全国的城市都在上涨。

虽然现在涨幅下落了,比如说涨幅最高的时候,大家看红色的线,一线城市涨得最高的时候达到过30%以上,那么现在一线城市已经下降到了4.3%了,但是三四线城市现在还在10%的位置上,还是比较高的。这个涨幅要跟我们通常所说的什么消费品物价,或者生产者物价相比来说要高得多了。

大家看一下房价的平均价格,就是绝对的价格的情况。我们看一个细细的这个粉红色的线,是一线城市的房价水平。现在一线城市的房价水平已经达到了,平均达到了四万多块钱了,一平米,所以说这个房价的这个绝对水平是高涨不落。

那么我们就要看环比,从一个月的跨度来看,也出现了一种上升。红色的线就是一线城市。一线城市现在我们在七月份的时候,现在的环比也就是七月份比六月份上涨的0.3%,就是一个月之间都上涨了0.3%。如果按照全年的话,它上涨的幅度也是很高的,如果累加起来的话。

那么我们看到整个这个七十个大中城市全部的房地产价格的上升是0.7%,就是说一线城市的环比价格有点下落了,比全国的房地产的环比的这个涨幅要低一些,但是这并不表明一线城市的房价就降温了,只不过是一线城市涨的,过去太高了太高了,它所以在涨的太高的情况下,它所以相对来说,它不可能再涨了,就难以再涨了吧。

那么我们往前,在一线城市在去年的时候,也就是去年二月份到去年年中的时候出现过一段很短暂的这个环比的下降。这一段时间曾经下降到过了-0.4%,但是这个下降的程度其实并不是很厉害。

近十年以来,2008年到2019年、2018年,这一段时间里头有个三个起伏,三起三落。这个三起三落里头最高的一次上场就是我们最近的这一次,也就是2016年以来的一次上涨。那么2016年以前的,2015年曾经下降过-5%的位置上,就是一线城市到二三线城市都下降到了-5%的程度,那么环比当时也是下降了。

我们在看二手房的房价的同比看起来平缓。但是这张图是表现出的应该是,它比这个环比涨的变化还要更大一些。因为二手房的房价更多的是受市场的波动的影响,因为二手房中很多人,它在换房或者开始倒卖房子,因此它对市场价格的变动特别的敏感,特别的这个紧张,所以说二手房价的变动要比一手房价更加敏感。

大家看,二手房价涨幅在高涨的时候,二手房价的同比价格要比一手房价的同比价格要高。那么二手房价在高涨的时候达到了36%,而一手房价在同比高涨的时候,也就是30%多一点。

那么我们再看,二手房价在下降的时候,它又比一手房价就是新建的房价下降的厉害,为什么呢?因为二手房它更加敏感,更加紧张,它更加要跟着市场走。所以说我们可以从二手房价的变化中来观察到,现在实际上房地产还处在一个不稳定。

【新闻背景】

每年的政治局会议对经济形势的研判,历来是下一阶段经济政策的“风向标”。在7月30日召开的中共中央政治局会议中,关于房地产市场除重申“房住不炒”之外,还增加了一个新提法——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

央行则直接点名房地产,称房地产行业占用信贷资源依然较多,下一步要严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。一时间,楼市再度成为调控收紧的风暴点,市场的下滑态势已经出现。

那么在这种变化的关头,也就是7月31号,政治局开了一次经济形势的分析会。在这个经济形势分析会上,政治局提出了不将房地产作为短期刺激经济的手段,这是政治局在经济形势分析会上首次这样对房地产提出这样的说法,这种说法是以前没有过的。

不能用这种在刺激房地产的做法来刺激经济回升了。那么我们可以看到这个说法本身就是认为房地产刺激它是不具有持续性,或者是长期性或者是稳定性,这种做法是不可取的。

那么房产销售红色的线,也就是销售额,可以看到它三起三落,那么我们而且也看到了同样房地产的销售面积——蓝色的线,它虽然没有红色的线那么明显,但是大家看也是紧跟着红色的线在走,所以说房地产销售和房地产的房价的变化,其实是密切相关的。

甚至有的时候是房地产销售是跟着房价走,当房价上涨的高了,人们就追着或者是紧张的跟着去买这个房地产,就造成了房地产销售和房地产这个房价循环上涨,互相刺激、互相推动,造成了房地产大起大落。

那么这个大起大落的过程中,其实也存在着另外一个方面的变化。比如说我们看到一个,现在所有的线都在往下走。在房地产整个的下落已经开始,投资和销售都开始下落的情况下,结果地方财政出售土地的收入还在高涨。这种高涨的程度虽然在右端已经开始下落,从过去的最高达到百分之六七十的程度上,现在已经降到了24%了。

2019年六月份下降下来了,所以现在房地产销售的下降,销售的下降也造成了地方财政出售土地收入增长速度的下落。

这种下落当然现在跟房地产整个销售或者房产这个投资相比还是很高的,它还在20%以上,但是它的面积也已经下降了。为什么呢?因为房地产很多房产商不看好未来的形势,他害怕将来盖了房子以后出售不出去,所以现在购地的面积的增长速度在下降。

我们看到,过去房地产之所以大起大落一个最重要的一个原因,底下的、背后的、底层的一种支撑的因素是在于房地产贷款增长的过快。我们可以看到,这种增长的过快造成了房地产贷款的占比,比在全部的贷款中的所占的比重越来越高。

那么贷款的情况,我们可以看到现在房产贷款已经下落到了17.1%了,这就表明整个国家在房地产贷款的金融政策或者贷款政策上已经采取了紧缩,比过去大幅度紧缩的一种变化、一种调整。

这种调整我们可以看到整个政策的动向,或者整个政策所产生的一种效果,甚至对未来房地产动向或者是变化趋势所产生的一种影响,但是我们还要考虑到这个房地产贷款为什么要出现这种变化?政府部门为什么要这样做?他有他的考虑,他要考虑各种各样的因素。

大家知道,是因为房地产以前长得太高了,房地产贷款占的比重太多,如果占的比重太多的话,它可能会对整个经济或整个金融造成风险,但是调控好了以后能不能坚持得住?能不能实行的开来?能不能做得下去?这是一个重要的原因要考虑,为什么呢?

因为国家在考虑房地产调控的时候,他要考虑的这种调控可能所造成的各方面的重要的影响,这里头一个重要的影响就是房地产房价调下来了,对房地产的安全或者这个整个金融的安全有好处,但是它可能会对地方财政造成很大的冲击,这是所有各方面冲击是最严重的一个方面,是地方政府能不能承受的住的一个重要的方面。

大家看,在去年年底的时候甚至上升到了66.5%,这使得地方财政非常的肥厚,但是这种做法实际上是不可持续的,因为土地它是有限的,它不可能永远都是靠土地,出售土地来获取财政收入,所以这种地方过度依赖土地收入的这种局面是需要改变的,需要调整的。

但是这个调整得慢慢的、逐渐的过渡调整过来。那么现在这一段时间,我们出现了一个巨大的调整,现在下降到了47.5%,这使很多地方现在承受不了了。

尽管出现了这么多的困难,但是我们仍然还是要调,为什么呢?因为我们从这张图里看出来,居民购房杠杆率上升过快,风险增大,这是房地产调控最重要的原因。为什么呢?因为房地产,房地产它是一个风险很大的一个行业或者是产业。

如果在贷款过程中,发生了这个居民这个收入或者工作发生了变化,他还不起贷了以后,如果是大面积的发生这种情况的话,就会造成银行的风险,甚至整个经济的风险,所以当居民杠杆率,居民过多的靠房地产靠贷款来购买房子的话,它就会造成巨大的金融风险,甚至是崩溃性的风险、灾难性的风险。

那么世界上很多国家都发生了这种灾难。比如说日本和美国,美国在2008年的时候曾经高达到96.6%,接近100%了,那一次美国出现了崩溃,出现了大家都知道了,次贷危机。

当然日本更可怕了,日本都整个经济都倒退了十多年。所以说中国现在这种购房高杠杆率上升过快的情况预示着我们的危险,所以面对这种危险,我们一定要把这种居民购房杠杆率上升过快的情况要扭转过来,要逐渐改变下来。

房价上涨并没有推动经济的上升,所以我们不能期望、不能指望靠房地产的波动上涨来推动经济的回升。如果我们的房价能够维持到或者调整到一个合理的情况,能够维持下去的话,那么我们的房地产就能走上一个健康的、可持续的发展的道路。

而现在从房价的变化的幅度、涨幅变化情况来看,是比较合理的,所以说我们要选择一个的涨幅上比较适合、适度,没有大起大落,而是平稳发展的这样一种变化幅度,这就是我们的政策趋向的主要的一个目标。

感谢收看今天的《财经观察家》,请持续关注我们的节目。

(来源:一股清泉文化传媒)

责任编辑:bail

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