房地产：销售投资仍然承压，竣工有所改善

事项：

国家统计局公布2022年1-12月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额13.3万亿元，同比降10.0%；新开工12.1亿平米，同比降39.4%；竣工8.6亿平米，同比降15.0%；土地购置面积1.0亿平米，同比降53.4%；土地成交价款9166亿元，同比降48.4%；商品房销售面积13.6亿平米，同比降24.3%；销售额13.3万亿元，同比降26.7%；房企到位资金14.9万亿元，同比降25.9%。

平安观点：

地产投资依然承压，2023年或降7%。受上年基数降低影响，12月单月房产投资同比降12.2%，环比收窄4.5pct；全年地产投资下滑10%，增速较上年下滑14.4pct，其中东部、中部、西部、东北部分别下滑6.7%、7.2%、17.6%、25.5%，与各区域销售表现相一致，即东部、中部优于西部、东北。往后看，考虑1-12月土地成交价款同比降48.4%，后续土地购置费或存下行压力（前11月仅同比降6.3%）；同时销售仍处筑底阶段与拿地收缩持续压制建安表现，短期投资端仍难言乐观，维持年度策略观点，预计2023年全年地产投资同比降7.0%。

新开工延续疲软，竣工明显改善。受上年基数降低影响，12月单月新开工同比降44.3%，环比缩窄6.5pct；全年新开工12.1亿平米，创2010年以来新低，同比下滑39.4%，降幅较上年扩大28.0pct。考虑销售复苏较为缓慢、去化低迷，维持年度策略判断，预计2023年新开工同比降10%。竣工方面，12月单月竣工同比降6.6%，降幅收窄13.7pct，全年累计降15.0%。展望2023年，随着保交楼政策持续发力、房企资金状况改善，全年竣工有望小幅正增长。

疫情加剧销售压力，政策支持仍可期。市场热度延续低迷叠加疫情影响，12月单月全国商品房销售面积、销售额同比降31.5%、27.6%，降幅环比小幅收窄1.7pct、4.6pct；全年销售面积、销售额同比降24.3%、26.7%，其中东部、中部、西部、东北地区销售面积分别降23%、21%、28%、38%。2022年12月中央经济工作会议明确“支持刚性和改善性住房需求”、2023年1月央行与银保监建立首套住房贷款利率政策动态调整机制、住建部亦提出“对于购买第一套住房的要大力支持，对于购买第二套住房的，要合理支持，对于购买三套以上住房的，原则上不支持”，预计后续支持政策仍然可期，叠加疫情改善后经济复苏、“保交楼”推进提振购房者信心，维持年度策略判断，预计2023年销售降幅收窄（销售面积同比降4.5%、销售额同比降5.6%）。随着疫后居民生活工作逐步恢复、积压购房需求释放，1月成交略有起色，除去1-2日元旦假期，前15日重点50城新房月日均成交4582套，同比降5.9%，重点20城二手房月日均成交2247套，同比增35.9%，后续关注三四月传统销售旺季表现。

国内贷款降幅收窄，融资环境持续改善。2022年全年房企到位资金同比降25.9%，12月单月同比降28.7%，降幅环比收窄6.7pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款单月分别同比降31.0%、29.4%、5.5%，降幅环比分别扩大0.5pct、收窄12.4pct、收窄25.0pct，随着“金融16条”、“三支箭”政策推进，12月金融机构在房地产领域支持力度有所加大，房企境内债发行环比亦明显增长，未来行业信用风险有望渐缓、洗牌渐进尾声，高信用的优质房企有望凭借融资优势持续扩大市场份额。

投资建议：12月地产投资、开工、销售延续疲软，全年降幅均创历史新高，市场仍处筑底阶段。我们强调政策风向正在加速转变，需求端政策宽松可期，建议积极把握地产产业链行情。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落地，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，尤其是受益保交付、“防水新规”落地、原材料成本改善的消费建材龙头，关注东方雨虹、科顺股份、坚朗五金、伟星新材、海螺水泥。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险：政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。

（来源：平安证券）

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