机构研选 | 科创房地产龙头+打造科创中心核心载体+战略助力转型，机构看好估值继续修复

3月17日，人民银行发布消息称，为推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准为全面降准，受地产成交持续修复下迎来政策和景气双击的房地产有望率先受益。

稳增长背景下，行业宽松政策有望持续释放，经营稳健的优质房企，同时物业板块有望带来估值修复。该公司为科创房地产龙头，以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，以科技投行为发展方向，着力打造“新三商”战略。机构看好房地产板块估值持续修复。

在过去的虎年里，地产行业经历了近20年来前所未有的大幅度震荡，大量的企业在危机面前倒下，但也有少数房企凭借着稳健的财务和不躺平的决心，成为了地产的“孤勇者”。造成本轮震荡的原因主要有二：首先，在持续的加杠杆后，地产企业本身具有高度的脆弱性；此外，2021-2022年，地产行业遭遇了突如其来的快速去杠杆进程，财务杠杆和经营杠杆双双压降，引爆了企业的信用危机。

从本轮危机来看，本轮地产危机的爆发源于2021年以后经营杠杆和财务杠杆的快速压降，去杠杆速度快，力度猛，时间短，实质上给予房企腾挪转移的空间极为逼仄。因此，要在本轮危机中生存下来，危机中的协调处理固然重要，但更为重要的是危机爆发前的长期维持稳健财务水平的决心。

2022年行业基本面筑底，销售滑坡、土拍遇冷、流动性压力仍然延续，形成弱基本面与政策宽松的拉锯。政策先于基本面出现“拐点”，预计行业基本面于2023年呈现先抑后扬，下半年有望逐步修复，政策催化下板块仍具备配置价值。

行业：政策底已现，景气修复仍需时日

全国新房销售点状修复，百强房企操盘金额2月单月同比增长14.9%，重点30城成交同环比涨幅超40%。二手房恢复好于新房，2月全国16个重点城市成交面积同环比分别增长122%和54%。土地市场点状回暖，2月重点监测城市溢价率为5.38%，较上月增长1.28pp。2月房企非银融资总额为448亿元，同比下降3.4%，降幅收窄。在行业基本面持续下滑的情况下，政策端持续发力。中央层面政治局会议从4月“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，地方性政策从试探性松绑转向应放尽放，范围逐渐向核心城市扩展。供给端从“保项目”转向“保主体，11月以来融资端政策”三箭齐发“，缓解房企偿债压力，进而保交楼，对提振销售信心也有积极作用。展望2023年，中性假设下预计销售/投资/新开工/竣工同比增速分别为+4.9%/-5.9%/-15.4%/+11.7%。

企业：国进民退，格局优化

在整体的下行中，企业之间的分化也更加直接和显著，头部国央企以及少数优质民企顶住压力，销售增速要明显好于同业。累计来看，1-2月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+164%）、华发股份（+85%）、华润置地（+61%）。头部国央企、优质区域型民企仍为拿地主力军。

稳增长背景下，行业宽松政策有望持续释放，经营稳健的优质房企，同时物业板块有望带来估值修复。

今天带来科创房地产龙头，让我们来看看该公司的投资亮点：

1、该公司为科创房地产龙头，以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。

2、公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，以科技投行为发展方向，着力打造“新三商”战略。

3、稳增长背景下，行业宽松政策有望持续释放，经营稳健的优质房企，同时物业板块有望带来估值修复。机构看好房地产板块估值持续修复。

（来源：开源证券、西南证券、亿翰智库）

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